Resumo
A averbação premonitória é o ato pelo qual se registra, junto à matrícula de bens imóveis do executado, a existência de execução judicial em andamento contra ele. Embora o ato material seja praticado no Registro de Imóveis, sua origem está sempre em um processo judicial de execução, o que caracteriza a natureza híbrida do procedimento, já que não é possível obtê-la sem uma execução já ajuizada.
O objetivo central é dar publicidade a terceiros de que aquele imóvel pertence a pessoa que responde a uma execução, criando presunção de fraude caso o bem seja alienado ou onerado após a averbação, sem que o executado disponha de patrimônio suficiente para satisfazer a dívida. É, portanto, instrumento de proteção do credor, e não um procedimento independente que dispense a via judicial.
O que é
A averbação premonitória decorre de certidão expedida pelo juízo da execução, atestando a existência do processo, que é apresentada pelo credor ao Registro de Imóveis onde se localizam bens em nome do executado. O registrador, verificados os requisitos formais, procede à averbação à margem da matrícula correspondente.
A partir da averbação, presume-se em fraude à execução qualquer alienação ou oneração do imóvel realizada pelo executado, o que fortalece a posição do credor em eventual disputa sobre a validade do negócio jurídico posterior. Trata-se de mecanismo de proteção patrimonial em favor de quem já move ação de execução.
É importante destacar que a averbação premonitória não constitui, por si só, penhora ou constrição do bem: ela apenas gera a presunção relativa de fraude, cabendo ao juízo da execução, se for o caso, determinar posteriormente a penhora do imóvel, observado o contraditório e demais garantias processuais aplicáveis.
Quando pode ser utilizado
- Quando já existe execução judicial ajuizada e o credor pretende resguardar-se contra alienações futuras de imóveis do executado.
- Em execuções de título extrajudicial ou judicial nas quais se identificou a titularidade de imóveis em nome do devedor.
- Como medida preventiva antes da localização de bens penhoráveis suficientes para satisfação integral do crédito.
- Em casos nos quais há indícios de que o devedor pode tentar dissipar patrimônio durante o curso da execução.
Requisitos e documentos normalmente necessários
- Certidão expedida pelo juízo da execução atestando a existência e o andamento do processo.
- Dados de qualificação completa do executado, para correta identificação no Registro de Imóveis.
- Indicação da matrícula ou dos imóveis em relação aos quais se pretende a averbação.
- Comprovante de recolhimento de emolumentos registrais, conforme a tabela vigente no estado.
- Procuração, quando o pedido for formulado por advogado em nome do credor exequente.
A relação de documentos varia conforme o cartório, o órgão competente e as normas locais, exigindo conferência atualizada antes do início do procedimento.
Passo a passo geral
- ETAPA 01
Ajuizamento e andamento da execução
O credor deve possuir execução judicial já em curso, pressuposto indispensável para requerer a averbação premonitória.
- ETAPA 02
Obtenção da certidão de ajuizamento
O interessado requer ao juízo da execução a expedição de certidão comprobatória da existência do processo contra o executado.
- ETAPA 03
Apresentação ao Registro de Imóveis
A certidão é levada ao cartório de Registro de Imóveis em que se localizam bens do executado, com o pedido de averbação na matrícula correspondente.
- ETAPA 04
Exame pelo registrador
O registrador analisa a regularidade formal da certidão e a correspondência entre o executado e o titular registral, procedendo à averbação se tudo estiver conforme.
- ETAPA 05
Efeitos e acompanhamento
Após a averbação, eventual alienação do imóvel passa a estar sujeita à presunção de fraude à execução, o que deve ser acompanhado e, se necessário, arguido no próprio processo judicial.
O que pode impedir a via extrajudicial ou exigir o Judiciário
- Inexistência de execução judicial previamente ajuizada, pressuposto absoluto para o ato.
- Divergência entre os dados do executado e os do titular constante da matrícula, que pode exigir esclarecimento prévio.
- Discussão sobre a boa-fé de terceiro adquirente anterior à averbação, matéria que compete ao Judiciário decidir.
- Necessidade de posterior decisão judicial para determinar penhora ou outras constrições sobre o bem averbado.
- Divergências procedimentais entre cartórios, cabendo confirmar previamente exigências específicas junto à unidade registral competente.
Quem participa e qual é o papel de cada um
- Juízo da execução
- Expede a certidão que comprova a existência do processo e pode, posteriormente, decidir sobre penhora ou outras medidas relacionadas ao imóvel averbado.
- Credor exequente
- Requer a certidão e providencia sua apresentação ao Registro de Imóveis, arcando com os emolumentos correspondentes.
- Registrador de imóveis
- Examina a regularidade formal do pedido e procede à averbação na matrícula, conforme a legislação registral aplicável.
- Advogado do credor
- Orienta sobre a conveniência da medida, acompanha a expedição da certidão e cuida da apresentação ao cartório competente.
Perguntas frequentes
- A averbação premonitória substitui a penhora do imóvel?
- Não. Ela apenas gera presunção de fraude à execução em relação a alienações posteriores, cabendo ao juízo, se for o caso, determinar futuramente a penhora do bem, observado o devido processo legal.
- É possível pedir a averbação sem processo judicial em curso?
- Não. A averbação premonitória depende da existência de execução já ajuizada, sendo essa a razão pela qual o procedimento é classificado como híbrido, e não puramente extrajudicial.
- Quem arca com os custos da averbação?
- Em regra, cabe ao credor exequente arcar com os emolumentos registrais no momento do pedido, podendo eventualmente buscar o ressarcimento desses valores no âmbito da própria execução, conforme decisão judicial.
- Terceiro que compra o imóvel averbado pode alegar boa-fé?
- A discussão sobre boa-fé do adquirente é possível, mas compete ao Judiciário analisá-la no caso concreto, já que a averbação cria apenas presunção relativa de fraude à execução.
Conteúdo informativo. A escolha da via adequada depende da análise dos fatos, documentos e normas aplicáveis. Não há promessa de resultado.